地方出身者向け・・・知らないと損をする東京の土地の秘密(その1)

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不動産・住まい

数日前に何かと話題の武蔵小杉のタワマンの記事を書いたらアクセスが良かったので、不動産関連のテーマで連投。今回は題して、地方出身者(または「田舎者」)向けの「知らないと損をする東京の土地の秘密」。地方出身者で、これから東京(又は首都圏)でマイホームを買う人向けに私が気にしている東京の土地の知識を書いてみたい。

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東京の土地は西高東低

まず東京(首都圏)の土地を考えるうえで一番重要なポイントは「西高東低」。関東平野は、西に行くほど地盤が固く、東に行くほど地盤が「緩くなる」。これは関東平野の成り立ちが関係している。

大学の地学の授業が一番役にたった

私は一応法学部出身なのだが、今思い出すと大学の授業で一番役に立ったのが「地学」の授業だった。最近はブラタモリなんかで有名になった断層とか、地面の成り立ちとかを扱う学問。そこで一番最初に習ったのが「沖積平野」と「洪積台地」という名前。これが関東平野を中心とする首都圏で不動産を買うときのキーワード。

沖積平野

関東平野に限らず日本の大きな平野の殆どは「沖積平野」と呼ばれている。関東平野は元々縄文時代ぐらいまでは、「海面下」にあった。場所をざっくりいうと、関東地方をぐるっと取り囲むように走っている東京湾から国道16号線(または圏央道)あたりまでは、海の下だったらしい(私は小学校でこのことを習った)。この海面下にあった時に「ドロドロの泥」が堆積したのが関東平野の成り立ち。なので基本地盤が緩い。その後地球の寒冷化にともない海水面が低下して関東平野が出現した。関東平野という言うのは、大きな鍋の中に「プリンが載っている」状態にちかい。海に近い平野部の地盤は、プリン状態と思った方がいい。

洪積台地

ただ関東平野の西側、東京で言うと文京区辺りから西側は「洪積台地」と言われる「関東ローム層」という火山灰が積もった地盤。この地盤は、元々は富士山などから出た火山灰なのだが長い期間の間に「固い粘土層」になっている。粘土層は水を通しにくいため、関東ローム層の地盤は固くて地震に強い。関東地方では、西側が山の手と言われて地価が高いのは、この関東ローム層による洪積台地のおかげ。

まずは山手線を一周してみよう

東京の土地の状況を知るのに一番簡単な方法として、山手線に乗って一周してみることをお勧めしたい。東京都心の土地の高低の状況がよくわかる。

注目点は高架と切通

山手線を一周すると線路が「高架」になっているところと「切通(きりとおし)」になっているとことがあることに気付く。高架になっている所は「土地が低い」場所。逆に切通になっている場所は「土地が高い」場所になる。ざっくりいうと、山手線の東側の日暮里あたりから東京駅を経て大崎辺りまでは「高架」になっている。逆に駒込から目黒辺りまでは切通が多い。土地が「西高東低」になっているのに気づくだろう。

注目点は駒込あたりから上野の辺りの「崖」

山手線にのって新宿から池袋経由で東京駅に向かうと、駒込を過ぎたあたりで周りの風景が一変することに気付く。そして上野駅に向かって東側(左側)が風景が開けていて、西側(右手)には崖が控えている。この崖が沖積平野と洪積台地のまさに境目。上野駅から上野公園の西郷さんに向かって長い階段があるが、これも台地と平野の境目になる。一度上って、上野公園から風景を眺めてみると土地の高低がよくわかる

渋谷新宿、高田馬場あたりは例外

ただ西側でも渋谷、新宿あたりは西側でも高架になっている。これは土地は高台の台地上だが、渋谷川や神田川が流れていて「谷」になっているので、高架になっている。なのでこういう場所は例外的に土地が低い。

それ以外にも、丸ノ内線に乗るとよくわかるが、茗荷谷駅から後楽園駅にかけて地下鉄が地上に顔を出すあたりも土地が谷になっている。同じ文京区だと飯田橋から護国寺にかけてのエリアもまた谷状の地形。また夜桜で有名な目黒川周辺も周りの土地に比べて谷状に土地が低くなっている。東京の西側の地域でも、この「谷状」の地域は例外的に土地が安い場合がある。

港区でも麻布十番の辺りは土地が低い

セレブで有名な港区もすべての土地が高台にあるわけではない。最近めっきり栄えている「麻布十番」なんかは、ちょうど上野公園と同じ地形。洪積台地と沖積平野の境目に位置している坂の下の土地になる。なので以前は港区内では例外的に土地の値段が安かった(交通の便が悪かったということもあるが)。

池袋は意外にも地盤が固い

逆に意外に思われるのが「池袋」。駅は完全な切通。前後の駅の目白や大塚も切通。池袋と言うと治安の悪いヤンキー地帯というイメージが強いが、意外にも地盤は固くて地震に強い。また池袋から駒込にかけても地盤はかなり固い。東京出身者以外にはあまり知られていないが、この一帯は昔からの高級住宅街が点在している。有名なのが巣鴨駅から駒込駅の南側、六義園という有名な庭園がある当たり。行くと分かるが、フラットな地形で、大きな邸宅が並んでいる。

東京の下町は予想通り地盤が悪い

それ以外で言うと、東京の東側の下町地域は当然のように地盤が緩い。具体的に言うと隅田川に沿った土地から東側の、所謂「下町地域」は、元々は荒川や旧利根川、中川の河口の湿地帯になる。当然土地の値段は都心に比べると安くなる。元々は地盤が悪いので工場が乱立する工業地帯だった。それが最近再開発でタワーマンションがにょきにょき立つようになった。今ではなんと常磐線の「金町」にまでタワマンが建っている。地方出身者の中には、何も知らずに「安い」という理由で下町にマイホームを買う人もいるが、土地の来歴をよく考えた方がいいかもしれない。

つづく・・・次は首都圏の川に関する話

次は、東京というこの大都市の元になった「川」に関する話をしてみたい。

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