セミリタイア向け住まい探し、その3・・・街の絞り込み

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セミリタイア

セミリタイア準備で一番重要と言っていい「住まい探し」。この住まい探しの成否が、セミリタイア全体の成否を決定すると言っても過言ではない。今回は、「セミリタイア向け住まい探し」の第3回として、具体的な「街」の絞り込みプロセスを記してみたい。

賃貸or持家とエリアの絞り込みは、以下を参照

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エリアは「首都圏郊外」を選択

場所を選ぶにあたって、まず基本的な条件は以下のような項目を設定、この条件に沿って「首都圏郊外」を「エリア」として選択した

  • 家賃:5万円台(1DK、鉄筋コンクリート、新耐震)
  • 東京へのアクセス:東京へ2時間以内(新幹線、LCCを含む、海外除く)
  • 交通:可能であれば地下鉄が利用可能
  • 国際空港へのアクセス:海外旅行に行くことを考えると、国際空港へのアクセス
  • 買い物:徒歩圏で日常の買い物可能(スーパー、コンビニ)
  • 医療:日帰り圏内にある程度の大型病院
  • インフラ:都市ガス、水道(公共水道が維持可能)
  • 国保保険料:国民健康保険の保険料があまり高くない
  • 災害:南海トラフ、水害、火山噴火のリスクが高い地域は、なるべく除外
  • 原発:あまりに近くに原発がある地域は、なるべく除外

具体的な絞り込み手順

家賃による絞り込み

インターネットの不動産サイトを利用して「家賃5万円台」「鉄筋コンクリート」「新耐震」で死後り込みを行った。結果としては以下のようなエリアが出てきた。

  • 国道16号線、圏央道エリア
  • 東京23区下町3兄弟(足立区、葛飾区、江戸川区)とその周辺(三郷、八潮など)
  • 圏央道エリアより外側となると物件供給自体が少なくなる

条件により除外

主に災害リスクが高いエリアを中心に、上記リストから除外作業を実施した。

東京23区下町エリア

主に「水害」リスクが高いことから「下町エリア」は除外した。下町エリアは、東京23区の中では極端に家賃が安く、東京西部の中野、杉並、武蔵野エリアと比較して家賃が2割程度安い。また千代田線や日比谷線などへの直通運転、つくばエクスプレスなど都心へのアクセスも良好。都心で働くなら一番コスパが高いエリア。

治安が悪いイメージがある人も居るかもしれないが、実際に下町エリアに住んだことがある人間からすれば、地元の人が多く、危険を感じたことはない。むしろ地方出身者が多く、流動人口の多い渋谷や世田谷エリアの方が危険度が高いように感じる。

以上のように条件としてはいいが、「荒川」と「江戸川」の2大河川があり、水害リスクが極端に高いことから却下。

神奈川県

横浜市を中心に、一般的に住宅地として人気のある「神奈川エリア」だが、以下の理由から除外した。

理由の第一は「地震」リスク。将来予想される「首都圏直下型地震」と「東海地震」など地震リスクが高いと判断した。特に神奈川の郊外エリアは、戦後に丘陵地帯を造成して造られた住宅地が多く、「がけ崩れ」などのリスクが高い。くわえて「富士山噴火」も取りざたされている。富士山が噴火した場合には、偏西風にのって「火山灰」が神奈川県中心に降る可能性が高い。また相模川流域エリアは、昨年の台風で、一時洪水警戒情報がでるなど、水害リスクも無視できない。

また、あまり意識されていないが、神奈川県には「在日米軍基地」が多い。米原子力空母が母港としている「横須賀」、米陸軍の「キャンプ座間」と「相模原補給廠」、さらに米海軍の「厚木飛行場」など沖縄に次いで米軍基地が集中している。考えすぎかもしれないが、将来「米中戦争」「日中戦争」や「第二次朝鮮戦争」が勃発した場合には、「弾道ミサイル」による攻撃の目標になる可能性もある。

埼玉東部および千葉西部エリア

東武伊勢崎線(最近はスカイツリーラインと言うらしい)と千葉県西部の常磐線エリアは、やはり「水害リスク」が高いため除外した。

埼玉東部エリアは、昔、江戸川だけでなく、徳川家康が付け替え工事をする前の「利根川」が走っていた。今でも「古利根川」や「綾瀬川」などの中小河川が縦横に走っていて、見るからに「低湿地帯」。以前は、草加市や越谷市エリアで頻繁に洪水が発生していた。最近は、岩槻市に「地下のパルテノン神殿」と呼ばれる「首都圏外郭放水路」が整備されたため洪水は減っているが、水害リスクが高いエリアであることに変わりはない。また、以前「低湿地帯」だったことから地盤が非常に軟弱。東日本大震災の際には、海から40キロ以上離れた久喜市エリアでも「地盤の液状化」が発生している。

同様に千葉県西部の常磐線沿線の柏、松戸エリアも水害・地震リスクが高いことから除外。

海岸沿いエリア(主に千葉)

東京湾岸沿の千葉県(幕張、千葉市、曽我、市原、木更津)などのエリアは、京葉線が利用可能で利便性は非常に高い。ただ埋め立て地が多く地震に非常に弱い。東日本大震災の際に火は、浦安で液状化が発生、また市原の石油タンクが爆発炎上した。

圏央道より大幅に外のエリア

圏央道より大幅に外のエリアに関しては、田舎過ぎて賃貸住宅の「供給」自体が少なく、家賃が「それほど安くない」。また大家が地元の地主が多いからか「レオ〇レス」や「大〇建託」などのサブリースブランドが異様に多く、却下。

残ったエリア

以上のプロセスを経て残った具体的なエリアは、以下の通りとなった。この中から、現地調査を行い今の住まいを選んだ

  • 多摩地区・・・立川と圏央道の間(昭島、福生、青梅、八王子方面など、立川は家賃が高いので除外)
  • 多摩ニュータウン・・・多摩地区に含まれるが、ほかの街と条件が異なるため区別して検討した
  • 埼玉西部・・・西武線沿線(所沢、入間、狭山など)、東武東上線沿線(富士見、川越、坂戸、東松山など)
  • 埼玉北西部・・・大宮以北の高崎線沿線(上尾、鴻巣、熊谷など)
  • 千葉北東部・・・千葉市(除く海沿い)、習志野市、八千代など(総武線、京成線、京葉高速鉄道など)
  • 千葉ニュータウン・・・多摩ニュータウンと同様に別途検討

その他に考慮した条件

国民健康保険料

セミリタイア後は当然のことながら、会社の「組合健保」から外れて、「国民健法保険(国保)」のお世話になる事になる。この国保、意外に知られていないが、市町村によって保険料に大幅な差がある。財政の悪化した国保を救済するために、最近では「市町村単位」から「都道府県単位」に運営主体の変更が行われているが、あまり進んでいないよう。国保の保険料は、専門サイトでチェックした。

水道の持続可能性

これも意外に知られていないが、全国の水道が危機に陥ている。水道は主に地方自治体が運営する「公営企業体」により運営されている。この水道だが、バブル期の過剰投資や、人口の急激な減少により赤字に陥るところが続出している。将来的には、合併や民間(特に外資)による買収、大幅な値上げ、水道供給エリアの絞りこみなどが取りざたされている。東京都に関しては、基本的に東京都水道局が集中的に水道の提供を行っており問題なし。その他の地域に関しては、将来安定的に供給が可能か、個別にチェックした。

坂が多いエリア

これから年を取ってくると正直「坂の多い場所」は暮らしにくい。雪が降ったら最悪。ということで、この面から「多摩ニュータウ」は除外した。神奈川の「港北ニュータウン」、小田急沿線の「新百合ヶ丘」エリア、東京の「八王子市」エリアも除外した。

車がないと不便なエリア

実地調査をして、買い物がロードサイト中心で、車がないと生活が不便なエリアは除外した。

まとめ

結局、首都圏某所のURの築古物件に決定した。

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