セミリタイアをするにあたって、まず最初に悩むのが住まい探し。まず最初に、永遠の論争が続く「賃貸」or「持ち家」を検討した。
セミリタイア前･･･都内の賃貸マンション
セミリタイア前、会社で働いていた時は、通勤に便利な「都内の賃貸マンション」だった。シングルで、それほどのスペースが必要ではなかったことや、会社から住宅補助が出ることもあり、家賃１０万円台の都内賃貸マンションに住んでいた。
持家メリットデメリット
セミリタイアするに当たって、当初は「持ち家」の購入も検討した。
持家のメリット
- 家賃の支払いがない･･･将来年金だけになっても住まいに困らない
- 壁に釘が打てる･･･好き勝手にリフォーム可能
- 土地は減らない･･･もしかしたら値上がりするかもしれない
- インフレ対策･･･将来インフレになった時の財産保持手段
持家のデメリット
- 隣近所に「変な奴」や「危ないやつ」が居た場合はシャレにならない
- 古くなれば、それなりに定期的な修繕やリフォームが必要
- 災害で被害を受けた場合、財政的に致命傷になりかねない
- 固定資産税や取得税、登録税などの経費
- 欠陥物件を掴まされる可能性（特に中古の場合）
- 資産としては「流動性」が低い
賃貸のメリットデメリット
賃貸のメリット
- 移動可能･･･災害、近隣住民問題が起きた時、すぐに引越できる
- Cashを保持できる･･･資産を固定しなくて済む
- ローンを組む必要がない･･･年齢的にはぎりぎり
- 住みかえれば、いつでも比較的新しい家に住める･･･最近の住宅設備は技術の向上もあり目覚ましい。賃貸なら、住み替えで、比較的新しい家に住むことも可能。
賃貸のデメリット
- 死ぬまで家賃の支払いが続く･･･現金が尽きた場合や、年金が減額された場合は、最悪「ホームレス」も
- 高齢者は、更新や引越しの際に、審査で撥ねられる可能性が非常に高い
- 持家に比べて、同じコストでは、住居のスペックが劣る
結局、「賃貸」を選択
結論としては、「賃貸」を選択した。賃貸、持家それぞれのメリットデメリットの中でも特に重視したのは、以下のポイント。
機動性
一番に重視した項目が、「いつでも動ける機動性」だ。迷惑な近隣住民のリスクに加えて、特に最近では、大型台風などの災害が増えている。当然、大規模地震のリスクもある。５０代の今ならまだしも、８０代で、もし購入した家が、台風や地震で破壊された場合は、経済的に致命傷になりかねない。また７０代になれば、有料老人ホームへの入居を予定していることも、賃貸を選んだ理由の一つ。
インフレ対策は、株式投資でカバー
セミリタイアするに当たっての一番の懸念が、将来のインフレ。財産の実質価値がインフレで目減りした場合には、今の財産と将来受け取る予定の年金では、生活を維持できなるなる恐れがある。
ところで、日本で土地神話が生まれた原因の一つが、１９７０年代の「インフレ」。当時は株式投資のハードルが高く、外貨規制もあって海外株式への投資は、実質的に不可能だった。そんな中で、庶民が出来る唯一のインフレヘッジ方法がローンでレバレッジを掛けた「マイホームの購入」だった。結果的に、バブル経済で土地が暴落するまでは、この「土地投資」によるインフレ対策は、有効に機能した。
ところ、がその後、平成に入ってからの「バブル崩壊」で、このレバレッジを掛けた「土地投資」は、逆回転。土地が値下がりしたことに加えて、デフレで固定金利のローンが重くのしかかって、住宅ローン破綻が続出して多くの悲劇を生むことに。
結論としては、将来のインフレ対策には、国際株式投資を中心としたポートフォリオで対抗することにして、土地によるヘッジは見送ることに。
流動性を重視
機動性と並んで重視したのが、「流動性」だ。一つの不動産に財産の多くを投入することは、「流動性」の面で危険と判断した。資産運用の基本の一つは「分散」。仮に日本の不動産にベットするとしても、ＲＥＩＴで十分と判断した。
まとめ
結論としては、「賃貸」になったが、これは、個人の属性や、資産運用に関する個人的な考え方の影響が大きいと思う。家族が居たり、はたまた田舎暮らしがしたい、などの個人の趣味嗜好の影響も多い。一概に万人向けとはいいがたいので。あしからず。
コメント
[…] […]